Asuntosijoittaminen – näin pääset alkuun

Sijoitusasunto lainarahalla

Asuntosijoittaminen perustuu pitkälti velkavivun käyttämiseen. Ajatuksena on, että asunto toimii vakuutena ja sitä vasten saa maksimimäärän lainaa.

Parhaassa tapauksessa sijoittaja maksaa vain pienen käsirahan asunnosta, rahoittaa loput hankinnastaan lainalla ja antaa vuokralaisten lyhentää lainan pois, kasvattaen sijoittajan omaisuutta vuosien varrella. Takaisinmaksuajat ovat usein pitkiä, sillä ajatuksena on, että vuokrasta tulevaa rahaa käytetään lainan lyhennyksiin. On yleistä, että moni asuntosijoittaja venyttää takaisinmaksuajan noin 20 vuoteen. 

Toinen tapa tehdä asuntosijoittamista on niin sanottu flippaaminen. Flippaaminen tarkoittaa sitä, että asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään voitolla eteenpäin. Muun muassa Instagramista monille tuttu Nata Salmela on tehnyt asuntoflippaamisesta itselleen menestyksessään bisneksen.

Tutustu sijoitusasuntoon tarkasti

Sijoitusasunnon valinta perustuu muutamaan keskeiseen kriteeriin, jotka on hyvä huomioida etenkin ennen ensimmäisen asunnon ostoa. Näitä ovat muun muassa asunnon sijainti ja alueen tulevaisuuden näkymät, asunnon tyyppi ja kunto, taloyhtiön tila sekä yleinen markkinatilanne.

Lisäksi sijoittajan on hyvä varmistua asunnon vuokrattavuudesta ja laskea asunnon todennäköinen vuokratuotto kulujen jälkeen. Sijoitusasuntoa hankkiessa sijoittajan täytyy varmistaa, että oma taloudellinen tilanne mahdollistaa lainan lyhennykset ja muut kulut, mikäli vuokratulo ei kokonaan riitä kattamaan niitä.

Asuntosijoittaminen nosti suosiotaan nollakorkojen aikaa, sillä se miellettiin helpoksi tavaksi saada tuottoa. Etenkin uudiskohteiden suosio nousi valtavaksi, sillä yhtiölainan osuuden saa vähentää verotuksessa. Tällöin moni suosikin uudiskohteita, joissa on suuri taloyhtiölaina.  

Laske, mitä jää viivan alle

Sijoitusasunnossa kaikkein tärkeintä on se, mitä jää viivan alle. Sijoitusasunnon kannattavuutta tuleekin tarkastella huolellisesti. Laske tarkkaan, millaiseen sijoitusasuntoon sinulla on varaa, sillä asunnon vuokran tulisi kattaa lainanlyhennyksen lisäksi myös asunnon muut kiinteät kulut.

Sijoitusasunnon kuluihin lukeutuvat:

•         Hoitovastike

•         Mahdollinen rahoitusvastike

•         Vesi

•         Lämmitys

•         Sähkö

Sähkösopimuksesta vuokralainen yleensä vastaa itse, ja kerrostaloissa lämmityskustannukset kuuluvat hoitovastikkeeseen. Vuokran tulisi kattaa kaikki asunnon kulut ja lainakulut sekä mahdollistaa lisäksi tuotto.

Vuokraodotteen lisäksi kannattaa pohtia myös omaa taloustilannetta: vuokralaisen vaihtuessa on aina tyhjän kuukauden riski, jolloin maksat asunnon hoitokulut omasta pussistasi. Puskuria kannattaa varata lisäksi asunnon yllättäviin, pieniin korjaus- ja muutostöihin, joskin uudiskohteissa näitä harvemmin tulee ensimmäisinä vuosina vastaan.

Paljonko sijoitusasunto tuottaa?

Sijoitusasuntojen vuokratuotot liikkuvat yleensä noin 4-8 prosentin ja oman pääoman tuotot noin 10-15 prosentin tasoilla verojen jälkeen.

Ennakoi arvon nousua

Arvonnousupotentiaali tarkoittaa asunnon mahdollisuutta nousta arvossa. Esimerkiksi Helsingissä asuntojen arvot ovat nousseet pitkään, mutta vaikkapa Kainuussa ne ovat olleet laskusuunnassa jo vuosia.

Tuotto ja riski kulkevat yleensä käsi kädessä eli alueilla, joissa hinnat nousevat, vuokratuotot ovat tyypillisesti alemmat kuin alueella, jossa hinnat laskevat. Siksi Helsingin kantakaupungissa voi olettaa saavansa vähemmän tuottoa ja Kainuusta.

Haarukoi sijaintia

Varsin yleinen strategia on sijoittaa pieniin yksiöihin ja kaksioihin, jotka sijaitsevat kasvukeskuksissa tai keskisuurissa kaupungeissa. Toiset suosivat pelkästään käytettyjä kohteita, toiset sijoittavat uudiskohteisiin ja osa sopivalla sekoituksella näihin molempiin.

Yhteistä kaikissa strategioissa on se, että sijaintiin kannattaa kiinnittää huomiota. Hyvä sijainti ei välttämättä tarkoita ydinkeskustaa, vaan hyvä sijainti voi olla myös kauempana keskustasta. Tärkeää on, että alueella on riittävästi kysyntää asunnoille, kehitysnäkymät ovat hyviä ja kulkuyhteydet ovat toimivia.

Arvioi riskejä

Asuntosijoittamiseen voi lukeutua myös huonoja puolia, joihin kannattaa varautua ennakkoon. Niitä voivat olla mm.

•        Asunnon arvon lasku

•        Korkojen nousu

•        Vuokralaiseen liittyvät riskit

•        Pula vuokralaisista eli tyhjät kuukaudet

•        Yllättävät remonttitarpeet

Vanha vai uusi sijoitusasunto?

Asuntotyypin valintaan sisältyy myös valinta uudiskohteen ja vanhemman asunto-osakkeen välillä. Uudiskohteiden eduksi voidaan lukea niiden hyvä varustelutaso, haluttavuus vuokramarkkinoilla sekä pienempi korjaustarve lähitulevaisuudessa. Haittapuolena usein on uudisasuntojen korkeampi hankintahinta, joten ja vuokratuotto voi jäädä alhaisemmaksi.

Vanhojen asuntojen etu onkin niiden suhteellisesti halvempi hinta ja parempi vuokratuotto, mutta ne voivat puolestaan aiheuttaa enemmän korjaus- ja ylläpitokuluja tulevina vuosina. Etenkin yllättävät korjauskulut laskevat vuokratuottoa ja voivat tehdä kohteesta aiemmin arvioitua heikommin kannattavan. Vanhemmat asunnot voivat olla houkuttelevia sijoittajille, jotka ovat valmiita itse tekemään pieniä remontteja ja parannuksia asuntoon vuokratuoton kasvattamiseksi.

Sijoitusasunnon lainan hakeminen

Lainan hakeminen sijoitusasunnon ostoon on prosessina samanlainen kuin omistusasuntoa hankittaessa, mutta pankki arvioi sijoituskohteen tuottopotentiaalia tarkemmin ja sijoitusasunnon vakuusarvo on usein matalampi.

Pankit kiinnittävät huomiota esimerkiksi hakijan taloudelliseen tilanteeseen ja riittäviin säännöllisiin tuloihin, omaan pääomaan, mahdollisiin muihin sijoituksiin sekä sijoitusasunnon vuokratuottoon. Lainalle on aina oltava riittävä vakuus ja ostettavaa sijoitusasuntoa käytetäänkin yleensä lainan vakuutena. Joskus lainanhakija voi joutua esittämään pankille lisäksi muuta vakuutta, mikäli sijoitusasunnon arvo ei riitä kattamaan vakuusvaadetta.

Sijoitusasunnon vuokratuoton verotus

Vuokratulot ovat pääomatuloja, joita koskee 30 prosentin pääomatuloverotusprosentti aina 30 000 euroon asti. Jos saat pääomatuloja yli 30 000 euroa vuodessa, verotetaan loppuosaa 34 % pääomatuloveroprosentin mukaan.

Muista hyödyntää kaikki verovähennysmahdollisuudet osakehuoneiston tai kiinteistön vuokratuloista. Monissa tapauksissa voit vähentää esimerkiksi sekä hoito- että rahoitusvastikkeen.

Valitse vuokralainen huolellisesti

Monet asuntosijoittajat ovat mieltyneet nimenomaan tähän sijoitusmuotoon, sillä kassavirtaennuste on hyvin tasainen. Jos kohde on suosittu ja hyvällä paikalla, voi olettaa, että sen saa jatkossakin vuokrattua.  

Asuntosijoittamisessa on tärkeää kiinnittää huomiota myös vuokralaisen valintaan, jotta vuokrat tulevat maksetuksi ajallaan ja asunto pysyy hyvässä kunnossa. Tällä tavalla vältyt maksamasta kuluja omasta pussista, eikä sinun tarvitse olla huolissaan vuokran maksusta.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta

Osakeyhtiön kautta sijoittamisen suosio on kasvanut viime vuosina voimakkaasti ja sen syynä ovat yhtiön tuomat veroedut.

Yhden tai muutaman sijoitusasunnon takia osakeyhtiötä ei ole järkevää vielä perustaa, mutta jos asuntoja on tarkoitus kerätä enemmän niin osakeyhtiön kautta sijoittaminen on usein perusteltua. Hyvä nyrkkisääntö on, että mikäli sijoitusasuntoja aikoo hankkia vähintään 10, osakeyhtiö kannattaa jo perustaa.